Zpráva Pronájem objektu Podpěrova 2 firmě MARKA, spol. s r. o., vypracovaná členem kontrolního výboru Mgr.Reichem

Kontrolní výbor se na svém 2. jednání, konaném dne 22. 3. 2011, zabýval okolnostmi
a podmínkami pronájmu objektu Podpěrova 439/2 firmě MARKA, spol. s. r. o. (dále jen
„Marka“). Skutečnosti, které z obsahu nájemních smluv a souvisejících listin vyplynuly,
považuje výbor za natolik závažné, aby se jimi neprodleně zabývalo ZMČ. K pochopení
tohoto závěru je nutný poněkud obšírnější popis historie pronájmu.
Objekt Podpěrova 2 byl svěřen do správy městské části Brno – Medlánky usnesením
ZmB ze dne 15. – 17. 12. 1992. Stalo se tak i přesto, že jej v té době vlastnila Česká republika
a město Brno nabylo vlastnictví až 8. 4. 1993 na základě rozhodnutí Ministerstva financí ČR
vydaného podle § 5 odst. 1 písm. b) a odst. 3 zákona ČNR č. 172/1991 Sb., o přechodu
některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí. ZmB později na svém 31.
zasedání ve dnech 31. 8. - 2. 9. 1993 schválilo „změnu účelu využití svěřeného objektu
Podpěrova 2 p. č. 1704 v k. ú. Medlánky na pronájem fi STAP a změnu doby pronájmu na 50
let“. Firma STAP není v usnesení blíže identifikována – chybí právní forma, IČO i sídlo.
Podle dalších pramenů (sdělení starostky MČ, tvrzení majetkového odboru MmB v materiálu
do ZmB) byla firma STAP právním předchůdcem Marky (stejné IČO i jednatelé), z údajů
obchodního rejstříku přístupných na serveru www.justice.cz ale tato informace nevyplývá.
O pronájmu objektu firmě Marka, dle obchodního rejstříku založené 13. 9. 1993,
rozhodlo ZMČ dne 18. 10. 1993. K uzavření nájemní smlouvy došlo 21. 10. 1993.
Považujeme ji však za od počátku neplatnou, a to hned ze tří důvodů.
1. Pravomoc ke schválení nájemní smlouvy nebyla v tehdy platném zákoně o obcích č.
367/1990 Sb. uvedena mezi výlučnými pravomocemi zastupitelstva ani rady. Spadala tak
mezi tzv. zbytkovou pravomoc rady podle § 45 písm. p) - „zabezpečuje řešení ostatních
otázek spadajících do samostatné působnosti obce, pokud nejsou vyhrazeny obecnímu
zastupitelstvu“. Uzavření smlouvy proto schválil orgán obce, který k danému úkonu nebyl
oprávněn.
2. Smlouvu neuzavřelo město Brno, zastoupené starostou městské části, nýbrž úřad
městské části, který narozdíl od města nemá a neměl právní subjektivitu. Tato skutečnost
vyplývá nejen z označení pronajímatele v záhlaví smlouvy, ale i z razítka pronajímatele
v závěru smlouvy. Uvedený nedostatek se smluvní strany pokusily napravit dodatkem ze dne
3. 11. 1993, v němž označení pronajímatele upravily na „město Brno, zast. ÚMČ Brno-
Medlánky“, čímž de facto zachovaly původní chybu a potvrdily ji i opakovaným použitím
razítka úřadu městské části.
3. Nájemné je ve smlouvě specifikováno způsobem, který považujeme za neurčitý.
Stanovení výše nájemného přitom patří mezi podstatné náležitosti nájemní smlouvy a jeho
absence činí smlouvu neplatnou. Smlouva neobsahuje konkrétní částku za m2 podlahové
plochy či za celý objekt. Nájemné stanovuje v čl. III. formulací „cena nájmu pronajímané
nemovitosti bude v souladu s městskou vyhláškou o pronájmu nebytových prostor“. K datu
uzavření nájemní smlouvy se jednalo o vyhlášku města Brna č. 6/1992, o určení výhodnosti
polohy nebytového prostoru v městě Brně a zvýšení sazeb nájemného z nebytových prostor.
Vyhláška ovšem neurčovala jednu konkrétní sazbu nájemného, pouze maximální výši.
Smluvní strany si mohly sjednat i jakoukoli nižší částku – viz čl. 2 vyhlášky, věta druhá: „Jde
o smluvní výši nájemného, která je omezena pouze horní hranicí a lze sjednat nižší nájemné
s přihlédnutím k např. stavebně-technickému stavu prostor, finančním nákladům vynaloženým
nájemcem na rekonstrukci, konkrétní poloze prostor v rámci pásma a pod.“ Pokud tedy odkaz
na městskou vyhlášku neobsahoval zmínku, že bude použita maximální sazba nájemného, ale
hovořil pouze o souladu s městskou vyhláškou, jednalo se o neurčitou formulaci, neboť se
nájemné v konkrétním případě mohlo pohybovat od 1 Kč až po maximální hranici. Neurčitost
podstatné náležitosti se pak rovná absenci ustanovení a má za následek neplatnost smlouvy.
Smlouvu z 21. 10. 1993 se účastníci pokusili nahradil novou nájemní smlouvou,
podepsanou dne 6. 11. 1995. Její uzavření mělo být schváleno na „společném zasedání Rady a
Místního zastupitelstva městské části“, konaném dne 9. 10. 1995. Zákon o obcích ale žádné
společné zasedání zastupitelstva a rady neznal a nezná. Nesmyslnost tohoto pojmu dokládá již
skutečnost, že zasedání zastupitelstva jsou veřejná, zatímco schůze rady neveřejné. Ve
skutečnosti se tedy jednalo o zasedání zastupitelstva. I samotné usnesení věnované pronájmu
objektu Podpěrova 2 začíná slovy „členové MZ odsouhlasili“. Smlouvu proto opět
považujeme za od počátku neplatnou, neboť její uzavření schválil orgán obce, který k danému
úkonu nebyl oprávněn.
Smlouvu následně schválila i rada MČ, učinila tak ale až na jednání 21. 11. 1995, tj.
15 dnů po jejím uzavření. Vzhledem k absolutní neplatnosti úkonu nemohlo dodatečným
schválením dojít ke zhojení vady a na neplatnosti smlouvy ani dodatečné usnesení rady nic
nezměnilo.
V pořadí třetí nájemní smlouva mezi týmiž stranami k témuž objektu byla uzavřena
dne 2. 12. 1998. Předcházelo jí schválení radou městské části dne 15. 11. 1998 i zveřejnění
záměru. Na první pohled se může zdát vše v pořádku, i tento projev vůle ale provázejí chyby
či nestandardní okolnosti.
Ze zápisů z rady MČ, konaných před schválením smlouvy, nevyplývá odsouhlasení
zveřejnění záměru. Domníváme se proto, že záměr zveřejnil tehdejší starosta, pan František
Filípek, z vlastní iniciativy. Zákon o obcích neobsahuje a ani v roce 1998 neobsahoval
výslovné určení, který orgán obce má rozhodovat o zveřejnění záměru. Problematiku zatím
nevyřešila ani judikatura Nejvyššího soudu a v právní teorii existují dva názorové proudy.
První odkazuje na zbytkovou pravomoc rady, do níž spadají ostatní otázky samostatné
působnosti obce. Druhá skupina pracuje s tzv. principem souvztažnosti, který záměr chápe
jako součást následně učiněné majetkové dispozice – záměr na pronájem či výpůjčku by tedy
spadal do kompetence rady, v případě nabytí či převodu nemovitosti pak do kompetence
zastupitelstva. Ani jeden proud ale nepřipouští, že by ke zveřejnění záměru byl oprávněn sám
starosta obce. Starosta zastupuje obec navenek, tj. prezentuje vůli utvořenou v orgánech obce,
sám ale není oprávněn ji vytvářet. Panují proto reálné pochybnosti o legalitě zveřejněného
záměru.
Problematickým se jeví i obsah záměru, jehož zveřejnění je nezbytnou podmínkou pro
platnost následně uzavřené smlouvy. Obsah záměru je určující pro předmět následně uzavřené
smlouvy, tj. předmět záměru i smlouvy si musí odpovídat. Předmětem smlouvy byl pronájem
objektu do 31. 12. 2043, o pronájmu (bez specifikace doby) hovoří i zveřejněný záměr.
Kromě samotného nájmu ale obsahuje smlouva i další významnou skutečnost. Firmě Marka
povoluje na objektu vybudovat nástavbu do vlastnictví nájemce. Zveřejněný záměr však o této
významné skutečnosti, která se následně stala pro firmu Marka i možností získat
spoluvlastnický podíl id. 512/990 na pozemku p. č. 1704/1 v k. ú. Medlánky o výměře
678 m2, veřejnost nijak neinformuje. I zde proto panuje důvodná pochybnost o řádném
zveřejnění záměru a tím i o platnosti nájemní smlouvy z 2. 12. 1998.
Záměr současně nabízel pronájem objektu, který dle tehdejšího vědomí vlastníka
nebyl právně volný. Městská část disponovala přesvědčením o platnosti smlouvy z roku 1995,
jinak by jí nově uzavřenou smlouvou výslovně nerušila. Kdyby se na základě záměru kromě
firmy Marka přihlásil i další zájemce, nemohl by s ním vlastník nájemní smlouvu uzavřít,
pokud by Marka svůj nájemní vztah neukončila dohodou, neboť výpovědní důvody smlouvy
z roku 1995 byly velmi omezené. Dobrovolné ukončení nájmu firmou Marka se přitom
nedalo očekávat. Fakticky tak vlastník všem potencionálním zájemcům, kromě firmy Marka,
nabízel nemožné plnění. Ustanovení § 37 odst. 2 občanského zákoníku přitom prohlašuje za
neplatný právní úkon, jehož předmětem je plnění nemožné. Zveřejnění záměru za situace, kdy
může vést pouze k uzavření smlouvy s jediným, předem známým zájemcem, je rovněž ryze
formálním úkonem a může zakládat neplatnost i podle § 39 občanského zákoníku jako právní
úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí
dobrým mravům.
Pochybnosti může vzbuzovat i obsah a forma zápisu ze schůze rady, která nájemní
smlouvu odsouhlasila. Měla se totiž konat 15. 11. 1998, což byla neděle. A zatímco ostatní
zápisy z roku 1998 byly vyhotoveny na psacím stroji nebo vytištěny na jehličkové tiskárně,
inkriminovaný zápis (společně se zápisem z 11. 11. 1998) působí dojmem výstupu z laserové
tiskárny, jejíž vlastnictví úřadem městské části se s přihlédnutím k cenové úrovni zařízení
v roce 1998 jeví málo pravděpodobným.
Přestože smlouva z roku 1998 hovořila o vybudování nástavby do vlastnictví nájemce,
k zamýšlenému výsledku zatím nedošlo. Samotnou nástavbu sice firma Marka vybudovala a
stavba byla v dubnu 2000 zkolaudována, nestala se však samostatnou věcí, nýbrž součástí
původní stavby, a její vlastnictví nabylo město Brno. Na základě prohlášení vlastníka ze dne
20. 4. 2005 bylo v objektu provedeno vymezení jednotek. Možným řešením situace se stal
převod jednotek ve druhém nadzemním podlaží na firmu Marka.
Dne 12. 12. 2008 uzavřela městská část s firmou Marka v pořadí již čtvrtou smlouvu,
tentokrát o smlouvě budoucí nájemní. Má za úkol řešit stav po převodu jednotek ve druhém
nadzemním podlaží. Strany se zavázaly po změně vlastníka uzavřít novou nájemní smlouvu,
která upraví pouze pronájem nebytových prostor v přízemí objektu. Smlouva však opět trpí
podstatnými vadami. I ona byla dne 12. 11. 2007 schválena zastupitelstvem městské části,
nikoli radou. Narozdíl od předchozích smluv se tak stalo již za účinnosti nového zákona o
obcích, vydaného pod č. 128/2000 Sb. Ten zastupitelstvu umožňuje vyhradit si pravomoc
rady, ovšem s výjimkou pravomocí rady uvedených v § 102 odst. 2. Jeho součástí je pod
písm. m) právě rozhodování o uzavírání nájemních smluv. Smlouvu o smlouvě budoucí proto
opět považujeme za od počátku neplatnou, neboť její uzavření schválil orgán obce, který
k danému úkonu nebyl oprávněn.
Pochybnosti budí i naplnění podmínky předchozího zveřejnění záměru po dobu
alespoň 15 dnů. Dle doložky smlouvy byl záměr zveřejněn od 25. 4. 2006 do 25. 4. 2006, což
zákonnou lhůtu nenaplňuje. Dalším nedostatkem se jeví skutečnost, že zveřejnění mělo
proběhnou již celých 19 měsíců před schvalováním smlouvy a dokonce 32 měsíců před jejím
podpisem. Účelem záměru je nejen informování veřejnosti o zamýšlené dispozici s majetkem
obce, ale i průzkum poptávky veřejnosti po nabízené formě využití a tím i zjištění dosažitelné
ceny v daném místě a čase. Záměr zveřejněný s takovým předstihem aktuální situaci neodráží
a může být neplatný podle § 39 občanského zákoníku jako právní úkon, který svým obsahem
nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.
Zastupitelstvo města Brna na svém zasedání Z5/038, konaném 5. 10. 2010, přijalo
usnesení ZM5/4319, sestávající ze dvou částí. V první schválilo prodej nebytových jednotek v
nástavbě objektu Podpěrova 2 a příslušejících spoluvlastnických podílů na společných částech
budovy a pozemku p. č. 1704/1 firmě Marka za cenu 9.376.606,- Kč. Druhá část usnesení
hovoří o schválení dohody o narovnání mezi statutárním městem Brno, firmou Marka a
společností MARKA real, s. r. o., na níž Marka v mezidobí převedla pohledávku, která jí měla
vzniknout vůči městu vybudováním nástavby. Dle této dohody obě Marky uznávají kupní
cenu jednotek ve druhém nadzemním podlaží objektu ve výši 9.376.606,- Kč a město naopak
uznává nárok firem na částku 8.500.000,- Kč za vybudovanou nástavbu. Rozdíl ve výši
876.606,- Kč, představující hodnotu podílu id. 512/990 na pozemku p. č. 1704/1, má Marka
uhradit městu před podpisem dohody o narovnání a kupní smlouvy. Zda došlo k podpisu
smluv nám není známo, v katastru nemovitostí ale dosud (stav ke 24. 3. 2011, 23:00 hod.)
není vyznačena plomba svědčící o podání návrhu na vklad vlastnického práva k jednotkám ve
druhém podlaží ve prospěch firmy Marka.
Z popsaného sledu událostí vyplývá, že existuje větší množství důvodů
zpochybňujících platnost uzavřených smluv. Je vysoce pravděpodobné, že se firma Marka
nikdy nestala nájemcem objektu Podpěrova 2 a již 17 let jej úplatně přenechává do užívání
třetích osob na základě neplatných smluv. Celá situace se vzhledem k délce trvání, počtu
uzavřených smluv a nestandardním postupům městské části stala velmi nepřehlednou a
vyžaduje podrobnější přezkum, který si nejspíše kvůli požadavku na odbornost a nezávislost
vynutí posouzení právníky působícími mimo orgány městské části.
Kontrolní výbor proto navrhuje neprodleně požádat primátora města Brna a
Zastupitelstvo města Brna o pozastavení výkonu usnesení ZM5/4319, které přijalo
Zastupitelstvo města Brna dne 5. 10. 2010 na svém zasedání Z5/038, a to až do prošetření
okolností pronájmu nebytových prostor v objektu Podpěrova 439/2, Brno, firmě MARKA,
spol. s r. o., v orgánech městské části Brno – Medlánky.
Nejedná se o opatření, které má celou záležitost náhle a jednou provždy rozhodnout.
Jeho smyslem je pouze zabránit nevratnému kroku ve formě převodu jednotek v nástavbě
objektu na firmu Marka. Jde tedy jen o „předběžné opatření“ k získání času na podrobnější
analýzu situace, které nijak nepředjímá konečné rozhodnutí.

Miroslav Reich